業(yè)主不能擅自將住宅出租給他人作營業(yè)性用房
某居民小區(qū)靠近繁華城區(qū)，交通十分便利，附近人氣很旺。有一個餐飲集團(tuán)公司在小區(qū)附近開了一家大酒店，酒店開張后生意很好，晚班收工的時間比較晚。由于時候太晚，有不少女服務(wù)員下班后不敢一個人回家。于是紛紛向酒店老板提意見，要求酒店在附近提供宿舍。另外，酒店也缺少一個堆放雜物的小型倉庫。于是酒店在小區(qū)里租用了兩套住房作為員工宿舍，同時臨時堆放空酒瓶等雜物。酒店的服務(wù)員大多是十八九歲的男女青年，他們生性活潑，夜間下班后一二十人結(jié)伴回宿舍，上下樓梯的聲音很大，而且他們又是說又是笑又是唱，有時還打打鬧鬧。同樓道住有幾個退休老職工，他們平常睡得比較早，這些年輕的服務(wù)員搬來住之后，老人們經(jīng)常被小青年們下班的喧鬧聲吵醒，而且醒了之后再也睡不著了。另外酒店搬酒瓶時會產(chǎn)生嘩啦啦的噪音，也讓人無法忍受。時間一長，鄰居們向業(yè)主委員會和物業(yè)公司反映情況，強(qiáng)烈要求解決這一問題。業(yè)主委員會和物業(yè)公司找到房東和酒店協(xié)商，但是房東和酒店一致認(rèn)為他們之間有租房協(xié)議，在協(xié)議沒有期滿的情況下，只能繼續(xù)履行。后來酒店對員工進(jìn)行了教育，讓他們下班上下樓時保持安靜，同時另選它處作為雜物倉庫。這樣，情況才有所好轉(zhuǎn)，但是鄰居們還是有不少牢騷。
小區(qū)業(yè)主把住宅出租給酒店作員工宿舍和倉庫合適嗎?有關(guān)部門對此有無相關(guān)的規(guī)定?
由于住宅小區(qū)的業(yè)主擅自改變住宅的使用性質(zhì)，特別是將住宅改為營業(yè)、辦公用房，往往對其他業(yè)主權(quán)益造成侵害，所以有關(guān)法規(guī)對此作出了嚴(yán)格的規(guī)定。《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十三條和第五十條第二款規(guī)定，物業(yè)使用中禁止擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境。對違反規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。具體操作時可由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主公約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)行政主管部門會同其他有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)行政主管部門可處以一定金額的罰款。
《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條也明確規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變其使用性質(zhì)。
小區(qū)業(yè)主將住宅出租給酒店作員工宿舍和倉庫，屬于將住宅改變用途為經(jīng)營性用房的行為，對小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的正常生活造成了不利的影響，出租房屋的業(yè)主和承租房屋的酒店應(yīng)當(dāng)聽從業(yè)主委員會和物業(yè)公司的協(xié)調(diào)和處理，還小區(qū)其他業(yè)主以安寧。另外，本律師提醒大家，居民住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主向外出租住宅時應(yīng)當(dāng)確認(rèn)承租人不改變住宅用途，并在合同中予以規(guī)定，以避免爭議發(fā)生。